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Richtlinien für Pfarrdienstwohnungen

Vom 10. September 2010

(KABl. S. 255)

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A. Allgemeines

  1. Als Pfarrdienstwohnung im Sinne des § 47 Pfarrdienstgesetz (PfDG)1# und der §§ 9 und 14 Pfarrbesoldungsverordnung (PfBVO)2# kommen frei stehende Einfamilienhäuser, Einfamilienreihenhäuser, in Gemeindehäusern integrierte Wohnungen und Etagenwohnungen in Betracht. Art und Lage richten sich nach dienstlichen Erfordernissen, Wohnwert und wirtschaftlichen Gesichtspunkten.
    Bei der Neuanschaffung einer Pfarrdienstwohnung ist in jedem Einzelfall zu prüfen, ob unter dem Gesichtspunkt dienstlicher Belange und nach Abwägung der Wirtschaftlichkeit ein Neubau, ein Kauf oder eine Anmietung vorzuziehen ist.
    Der Wohnbereich sollte möglichst baulich getrennt vom Amtsbereich hergestellt werden. Ein separater Zugang zum Amtsbereich ist wünschenswert. Neben dem Schutz der Privatsphäre wird auf diese Weise eine für die steuerliche Bewertung der Dienstwohnung notwendige Abgrenzung zwischen Wohn- und Amtsbereich erzielt. In der Regel bleiben bei der Bewertung nur solche Flächen unberücksichtigt, die ausschließlich dienstlichen Zwecken dienen; gemischt genutzte Flächen werden dem Wohnbereich zugeordnet.
    Geplante Neubauwohnungen sind nach dem Wohnbedarf einer Familie mit zwei bis drei Kindern zu bemessen. Die Mindestgrößen der einzelnen Räume nach Abschnitt II der Empfehlungen sollen nicht unterschritten, die maximale Wohnfläche der Dienstwohnung von 150 m², berechnet nach DIN 283, nicht überschritten werden.
    Amtsräume und Dienstwohnung sollen auf nicht mehr als zwei Geschosse verteilt werden.
    Dem unterschiedlichen Wohnbedarf wechselnder Dienstwohnungsinhaberinnen und Dienstwohnungsinhabern (Alleinstehende, kinderlose Ehepaare, Kinderreiche) kann durch teilbare Wohnungsgrundrisse, durch Schalträume in Mehrfamilienhäusern oder durch später ausbaubare Räume entsprochen werden. Raumreserven über die Höchstsätze dieser Richtlinien hinaus sollen nicht geplant werden.
    Ein Anspruch, vorhandene Dienstwohnungen diesen Richtlinien anzupassen, besteht nicht. Allerdings soll bei Renovierungs- und Instandsetzungsarbeiten darauf geachtet werden, dass die Vorgaben dieser Richtlinien im Blick auf Ausbau und Ausstattung („mittlerer Standard“), die Auswahl der Baustoffe („nach ökologischen Gesichtspunkten der Ressourcenschonung“) sowie die Vorgaben für Heizung und Warmwasserbereitung („energieeffizienteste Möglichkeit“) nach dem Grundsatz von Sparsamkeit und Wirtschaftlichkeit berücksichtigt werden.
  2. Bei Neubaumaßnahmen ist eine solide, aber nicht aufwändige Ausführung anzustreben.
    Im Blick auf die Erstellung, künftige Bauunterhaltung und Betriebskosten sind die Gebote der Wirtschaftlichkeit und Sparsamkeit besonders zu beachten. Die Pfarrdienstwohnungen sollten deshalb in durchschnittlich normalem Ausbau erstellt und mit einer durchschnittlichen Sanitär- und Elektroinstallation ausgestattet werden.
    Besonderer Wert ist auf die Auswahl der Baustoffe nach ökologischen Gesichtspunkten der Ressourcenschonung zu legen.
  3. Beim Kauf von Wohnungen, die nicht nur zur vorübergehenden Nutzung als Dienstwohnung erworben werden, sollen die Abschnitte II, III und IV der nachstehenden Empfehlungen zu den Richtlinien für Pfarrdienstwohnungen sinngemäß berücksichtigt werden. Wohnungen mit einem hohen energetischen Standard sind zu bevorzugen.
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B. Ausbau und Ausstattung

  1. Nach dem Grundsatz von Sparsamkeit und Wirtschaftlichkeit sollen Ausbau und Ausstattung der Dienstwohnung einen mittleren Standard erhalten.
    Es ist auf eine sparsame, jedoch auf Dauer wirtschaftliche Ausführung zu achten, d.h., sie soll zweckmäßig, haltbar, wartungs- und pflegefreundlich sein.
  2. Eine abweichende Ausstattung ist nur zulässig, wenn die Dienstwohnungsinhaberin oder der Dienstwohnungsinhaber sich vor der Auftragsvergabe schriftlich verpflichtet, die dadurch bedingten Mehrkosten der Anschaffung und der Unterhaltung zu tragen und beim Auszug einen diesen Richtlinien gemäßen Zustand auf eigene Kosten wieder herzustellen. Beim Auszug kann die abweichende Ausstattung bestehen bleiben, wenn sie von der Nachfolgerin oder dem Nachfolger zu denselben Bedingungen übernommen wird oder die Anstellungskörperschaft als Eigentümerin sie entschädigungsfrei übernimmt.
  3. Für die Ausstattung des Amtsbereiches hat die Anstellungskörperschaft zu sorgen (s. 1.04).
  4. Für Wohnbereich und Amtsbereich soll eine getrennte Ablesbarkeit für Strom- und Wasserverbrauch gewährleistet sein. Hierauf ist insbesondere bei Pfarrhausneubauten und Generalinstandsetzungen zu achten.
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E M P F E H L U N G E N
zu den Richtlinien für Pfarrdienstwohnungen

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I. Grundstück

Bei der Grundstücksauswahl wird nahe gelegt, besonders die Möglichkeiten der Sonnenenergienutzung im Hinblick auf Grundstückslage und planungsrechtliche Bedingungen zu berücksichtigen.
Für frei stehende Pfarrhäuser sollte das Grundstück nicht größer als 800 m² sein, eine Untergrenze wird bei einer Geschossflächenzahl von 0,4 bei ca. 300 m² gesehen. Im Bereich von Ballungszentren können diese Grenzen auch unterschritten werden.
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II. Raumprogramm

1.
Amtsbereich
in den nachstehend
genannten Grenzen
1.01
Arbeitsraum
Die Fenster sollten weder Ausblick auf den Wohnbereich noch Einsicht aus dem öffentlichen Raum ermöglichen. Unmittelbare Türverbindungen zum Wohnbereich sollten vermieden werden. Schalldämm-Maß für Wände und Türen 42 dBA.
Bei Einfamilienhäusern barrierefreier Zugang notwendig.
18 m² bis 20 m²
1.02
Warteraum
Falls kein separater Raum vorhanden ist, kann das Dienstzimmer entsprechend größer ausfallen.
8 m² bis 10 m²
1.03
Toilette
mit Handwaschbecken für Gäste und Besucher (nicht im Familienbereich).
bis 2 m²
1.04
Ausstattung
der Amtsbereich ist funktional und zeitgemäß zu möblieren. Eine büroübliche IT-Ausstattung ist vorzusehen.Die Vorschriften des Arbeitsschutzes sind zu beachten.
Insgesamt Amtsbereich ohne Erschließungsbereich
28 m² bis 32 m²
2.
Wohnbereich
in den nachstehend
genannten Grenzen
2.01
Wohnraum
25 m² bis 30 m²
2.02
Essraum
12 m² bis 14 m²
2.03
Terrasse oder Loggia
In Verbindung mit Wohn- oder Essraum. Auf Balkone sollte verzichtet werden, wenn ein Hausgarten oder Freisitz vorhanden ist.
Bei reiner Obergeschosslage der Pfarrdienstwohnung ist ein wind- oder wettergeschützter Balkon wünschenswert.
2.04
Küche
gute Möblierbarkeit für Kücheneinrichtung
10 m² bis 14 m²
2.05
Hauswirtschaftsraum
möglichst in Verbindung mit der Küche.
Nicht zwingend erforderlich. Bei Wegfall oder Lage im Keller kann die zulässige Wohnfläche gekürzt werden.
7 m² bis 9 m²
2.06
Schlafzimmer
Gute Möblierbarkeit für Betten und Schränke (mind. 3 m), ggf. auch Kleinkinderbett, sollte nachgewiesen werden.
16 m² bis 18 m²
2.07
Zimmer
Bei Bedarf durch schallhemmende Montagewand in zwei Räume unterteilbar, dabei sollte kein „gefangenes“ Zimmer entstehen.
22 m² bis 24 m²
2.08
Gast- oder weiteres Zimmer
10 m² bis 12 m²
2.09
Bad (ein oder zwei Räume)
10 m² bis 12 m²
2.10
Gäste-WC
1 m² bis 4 m²
2.11
Ein Abstellraum
Je Wohngeschoss je 1 bis 2 m².Alternativ: eingebaute Abstellschränke.
2 m² bis 4 m²
Summe Wohnungsraum ohne Diele, Windfang und Flure
115 m² bis 141 m²
2.12
Nebenräume mit folgendem Flächenbedarf:
- Hausanschlussraum
bis zu 3 m²
- Vorratsraum
bis zu 8 m²
- Wasch- und Trockenraum mit Ausgang ins Freie (Querlüftung)
bis zu 10 m²
- ggf. Hauswirtschaftsraum vgl. Ziffer 2.05
7 m² bis 9 m²
- Abstellraum
10 m² bis 12 m²
- Abstellplatz f. Fahrräder
bis zu 5 m²
- Heizung
bis zu 6 m²
- ggf. Brennstofflager für Jahresvorrat (Öl)
bis zu 12 m²
Gesamt
bis zu 65 m²
Bei Teilunterkellerung (z.B. Split-Level-Lösungen) und bei nicht unterkellerten Gebäuden gelten o.a. Werte als Höchstgrenzen.
2.13
Garage
Bei gleichzeitiger Nutzung für Gartengeräte und Fahrräder max. 25 m².
13 m² bis 15 m²
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III. Planung

Die Planung sollte neben dem Ziel einer hohen Wohnqualität in gleicher Weise ökonomische wie auch ökologische Gesichtspunkte einschließen und Möglichkeiten des Grundstückes für energiegerechtes Bauen nutzen. Weitergehende kirchliche und staatliche Bestimmungen sind nach dem jeweils neuesten Stand zu beachten. Es sollen einfache und klare Entwürfe, Konstruktionen und Detaillösungen gefunden werden.
  1. Kostenfaktoren
    Kostenbewusstes Planen setzt voraus, dass verschiedene Faktoren berücksichtigt werden:
    • Um nicht ungenutztes Dachvolumen zu erzeugen, sollte die Planung von einem Ausbau des Dachgeschosses ausgehen.
    • Die Wirtschaftlichkeit einer Teilunterkellerung sollte untersucht werden. Bei Hanglagen bieten sich versetzt-geschossige Lösungen an.
    • Die lichten Raumhöhen sollten 2,50 m nicht überschreiten, mit Ausnahme von Dachgeschossausbauten. (Bei Kellern reichen 2,15 m i.L. aus.)
  2. Die in den Bestimmungen über ökologische und energiesparende Maßnahmen enthaltenen Vorgaben sind als Leitlinie anzusehen. Sie sollten nicht unterschritten werden.
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IV. Empfohlene Ausführung

  1. Außenwände
    Außenhaut in witterungsbeständiger Ausführung mit möglichst geringem Unterhaltungsaufwand.
  2. Fenster
    Größe und Aufteilung der Fenster so wählen, dass ausreichende Belichtung und Belüftung, leichte Handhabung und Reinigung gewährleistet sind. Auf Lärmschutz achten.
  3. Türen
    Stahlzargen oder Holzfutter in Standardausführung, Türblätter für Lackierung oder mit einfachem, preiswertem Furnier oder mit einfachen Fertigtürelementen. Außentüren wettergeschützt angeordnet.
  4. Rollläden
    Als Sonnenschutz und Witterungsschutz außen liegende Rolläden an allen bewohnten und dienstlich genutzten Räumen.
  5. Einbruchsicherung
    Grundausstattung als mechanischer Mindestschutz (WK 2-3 nach Euronorm 1627).
    1. Für Außentüren der Häuser und Wohnungsabschlusstüren ein bündig eingebauter Profilzylinder mit geprüftem Sicherheitsbeschlag.
    2. Für Balkon- und Terrassentürensicherung abschließbare Beschläge oder Fensterkrallen.
    3. Für Lichtschachtroste starre Sicherung gegen Hochheben.
    4. Rollläden mit Sicherung gegen Hochschieben.
    5. Lichtkuppeln mit Einbruchsicherung.
    In exponierten Lagen als erhöhter mechanischer Einbruchschutz:
    1. Aufbohrschutz an den Profilzylindern der Außentüren (und Wohnungsabschlusstüren).
    2. Abschließbare Fensterbeschläge im ganzen Haus.
    3. Kelleraußentüre mit zusätzlicher abschließbarer Verriegelungsstange.
    4. Verstärkte Schließbleche an den Außentüren (Zargen).
    In besonders gefährdeten Lagen nach Ausschöpfung aller Maßnahmen des erhöhten mechanischen Einbruchschutzes elektronische Sicherungsanlagen zur Abrundung und Optimierung des Schutzes; das aber erst nach Ausschöpfung aller Maßnahmen des erhöhten mechanischen Einbruchschutzes.
  6. Bodenbeläge
    Wohn- und Esszimmer in der Regel Parkett, Standardsortierung, versiegelt. Oberflächenbehandlung nur Systeme ohne oder mit sehr niedrigem Anteil an organischen Lösungsmitteln. Übrige Wohnräume und Amtsräume Weichbeläge aus nicht chlorierten Werkstoffen, wie z.B. Linoleum oder Kork, in strapazierfähiger, pflegeleichter Qualität in neutralen Mustern und Farbtönen. Nassräume und Küche, Flure und Treppen aus Betonwerkstein oder keramischem Material. Aus hygienischen Gründen keine Teppichböden. Teppiche nur als zusätzliche lose Auflage auf Kosten der Wohnungsinhaberin/des Wohnungsinhabers, soweit dadurch der Unterboden nicht beschädigt wird.
  7. Decken
    In der Regel Verputz für Anstrich oder Tapezierung. Die Decke über dem Keller und dem obersten Geschoss muss ausreichend gegen Wärmeverlust gedämmt werden.
  8. Innenwände
    In der Regel Verputz für Anstrich oder zum Tapezieren gerichtet. Tapete und Anstrich nach den geltenden Bestimmungen. Keine aufwändigen Wandverkleidungen. Treppenhaus mit strapazierfähigen, abwaschbaren Anstrichen oder Tapeten, Fliesen im Bad und Duschraum im Duschbereich bis Türhöhe, in der Küche an der Nasswand und im WC im Bereich des Waschbeckens 1,50 m hoch. In neutraler Musterung bzw. neutralem Farbton.
  9. Blitzschutz
    Mit dem Versicherer abzustimmen.
  10. Heizung und Warmwasserbereitung
    Ziel der Planung für die Heizung und Warmwasserbereitung muss sein, den Verbrauch von Primärenergie und auch von Wasser zu minimieren.
    Der Einsatz von elektrischem Strom als Heizenergieträger ist nicht zulässig.
    Um für die Konzeption der Heizung und Warmwasserbereitung die energieeffizienteste Möglichkeit zu nutzen (Brennwerttechnik, optimale Regelung, Einsatz von Solarkollektoren sofort oder zu einem späteren Zeitpunkt), sollte ein entsprechend qualifizierter Ingenieur hinzugezogen werden.
    Im Einzelnen wird empfohlen:
    • Heizkörper frei aufstellen (keinesfalls in HK-Nischen, geschlossenen Abdeckungen oder gar vor Glasflächen),
    • Warmwasser zentral und in Verbindung mit einem sehr gut isolierten Speicher bereiten, Leitungen möglichst kurz halten,
    • elektrische Warmwasserbereitung nur in Ausnahmefällen direkt an der Zapfstelle.
  11. Sanitäre Objekte
    Sanitäre Einrichtungsgegenstände mit wassersparenden Armaturen und Zubehör im Kostenrahmen weißer stabiler Normalausführung (Standard des durchschnittlichen Wohnungsbaus, Einrichtungsgegenstände in neutraler Standardausführung).
    Für die Ausstattung im Einzelnen wird als angemessen angesehen:
    1. im Bad
      Einbauwanne mit Mischventil und Handbrause. Einzelwaschtisch mit Mischventil, Hänge-WC.
      übrige Ausstattung:
      Wandspiegel mit Ablage, Badetuch- und Handtuchhalter, Halter für Toilettenpapier, Deckenleuchte und Spiegelleuchte mit Rasierstecker.
    2. im Duschbad
      Duschtasse, Thermostatventil und Duschtrennwand, sonst wie Bad.
    3. im Gäste-WC
      Hänge-WC, Handwaschbecken, Halter für Toilettenpapier und Handtuch, Deckenleuchte.
  12. Elektroinstallation
    Die Ausführung hat entsprechend den VDE-Richtlinien zu erfolgen. Der Einbau von Fehlerstromschutzschaltern (FI-Schalter) ist in Feuchträumen und Kinderzimmern vorzusehen.
    Nachträgliche Installationen durch die Wohnungsinhaber sind unzulässig.
  13. mittlerer Standard, keine BUS-Systeme.
    Notwendige Außenleuchten für Eingang und Terrasse 1 bis 2 Außensteckdosen am Haus (abschaltbar – Energiesparleuchten).
    Zur festen Ausstattung des Hauses gehören die Beleuchtungskörper in Hauswirtschaftsraum, Bad, WC, Untergeschossräumen, Treppenhaus sowie die Außenleuchten. Es obliegt dem Leitungsorgan, sich für die Installation einer Satellitenanlage oder eine Breitbandanlage zu entscheiden. Strukturierte Verkabelung (Telefon, Internet) in allen Wohn- und Schlafräumen.
    In der Regel: Türsprechanlage mit zwei Sprechstellen.
  14. Küche
    Anschluss für Herd, Spüle, Spülmaschine, zusätzliche Anschlüsse für Kühlschrank, Abluft und Mikrowelle. Fliesensockel maximal 1,50 m. Wenn Gasanschluss möglich ist, sollten Anschlüsse für Gasküchengeräte den Vorrang besitzen.
    Abluftanschluss für Dunstabzugshaube (DN 150).
  15. Hauswirtschaftsraum
    Anschlüsse für Waschmaschine, Bodeneinlauf, Ausgussbecken, Anschluss und Wrasenabzug für Trockner.
  16. Kellerräume allgemein
  17. Binderfarbenanstrich von Wänden und Decken. Zementestrich mit Kunststoffanstrich. Deckenleuchte.
  18. Wasch- und Trockenraum
    Anschluss für Waschmaschine und Trockner. Bodenablauf. Haken für Wäscheleine. Leuchtstoffdeckenlampe.
  19. Garage
  20. Gute Querlüftung. Deckenleuchte und Steckdose.
  21. Außenanlagen
    Terrasse ca. 12 m², Ziegel- oder Kunststeinbelag. Eine Zapfstelle, von innen entleerbar. Wege einfach befestigt. Sparsame Bepflanzung. Witterungsbeständige Umzäunung. Mülltonnenschrank. Keine Efeubepflanzung.
Nicht zur Ausstattung der Dienstwohnung gehören unter anderem:
Markisen, Jalousetten, Gardinen und Rollos, Deckenverkleidungen, Edelholzfurniere, Einrichtungsgegenstände wie Kühlschrank, Haushalts- und Küchenmaschinen, Spüle.

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1 ↑ Das Pfarrdienstgesetz vom 15. Juni 1996 auf das hier Bezug genommen wird, ist für die Evangelische Kirche im Rheinland mit Ablauf des 30. Juni 2012 außer Kraft gesetzt worden. Siehe jetzt § 37 des Pfarrdienstgesetz der EKD vom 10. November 2010 (Nr. 700).
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2 ↑ Gemeint ist wahrscheinlich die Pfarrbesoldungs- und -versorgungsordnung – PfBVO (Nr. 730).